早上赶地铁出门，单元门禁斜歪在那，谁都能进，找物业报修，说“我们已经报上去了”，半个月过去还是那样。快递丢了找物业，说“我们只负责看大门，不赔”；外墙掉砖差点砸到人，物业说“这是开发商的问题，我们管不了”。 相信不少人都遇过这种事，憋一肚子火，不知道往哪撒。闹大了犯不上，忍了又实在难受。
缠了无数业主的纠纷，到底说的是什么
说白了，物业服务纠纷就是你跟物业之间，当初说好的事，一方没做到，或者一方越界了，谈不拢闹出来的矛盾。 不是说你看物业经理不顺眼，或者觉得保洁阿姨打扫慢了就算纠纷，得落在当初签的合同里——合同写了物业要维护公共区域的设施安全，门禁坏了半个月不修，那就是物业没做到；合同写了物业只能收物业费，结果私自占了小区公共车位收停车费进自己腰包，那就是物业越界，这才算扯得上纠纷。 得拎清楚边界：你自己家水管漏了，那是你自己的事，找装修师傅去；整栋楼的主水管堵了，那就是物业该管的。你不能把自己家的事都算到物业头上，也不能让物业把本该属于全体业主的公共收益揣自己兜里。
大多数人都踩过的坑，别再往里跳
我接了快十年读者来信，见过最多的错，就是两个。 第一个，就是觉得物业干得不好，我直接一分钱物业费都不交，天经地义。 只有当物业完全不提供合同约定的服务，或者服务存在严重重大瑕疵的时候，才支持全额拒交。如果只是门禁坏了半个月，或者偶尔一两次垃圾没及时清，你最多只能要求减免对应时间段的部分物业费，全额拒交的话，法院一般不会支持，搞不好还要你交违约金，之前有个读者大哥，因为门禁坏了两年没交物业费，最后被起诉，连本带利多交了两千多，亏不亏？ 第二个，就是说我从来没跟物业签过合同，凭什么要我交钱，凭什么跟我有关系。 其实不是这么回事，只要是小区业委会跟物业签了正式合同，哪怕你个人没签字，对所有业主都有效；就算还没成立业委会，开发商前期选聘的物业，签的前期合同也对所有业主有效，不能拿“没签个人合同”当理由，这在法律上站不住脚。 说实话，很多人就是吃了不懂的亏，本来有理最后变成没理。
花最少精力解决问题的实在路子
先留好所有能用上的证据。别嘴说物业没干活，拿出东西来。门禁坏了拍全景拍细节，找物业报修的微信记录、通话记录都存好，别聊着聊着就删了。哪怕是当面说的，转头也给物业发个文字消息补一句“今天跟你说的单元门禁坏了的事，麻烦尽快处理”，留个痕。口头约定不算数，留下痕迹才有用。
再找对调解的渠道。别天天跟物业前台扯，直接找小区物业的项目负责人，把证据摆出来说清楚你的诉求，要修还是要减对应部分的物业费，说清楚。要是对方打太极耍流氓，直接找社区居委会，或者街道办负责物业监管的科室，人家本来就管这个，调解是免费的，大多数纠纷到这一步就解决了，不用再往上走。
真要走司法程序也不用慌。要是调解不成，不管是物业起诉你，还是你要起诉物业，标的额不大的话走小额诉讼程序，受理费也就几十块钱，流程也简单，不需要非得请律师。只要你证据扎实，法院会支持你合理的诉求。 不过话说回来，毕竟住在一个小区，抬头不见低头见，能好好解决就没必要闹到鱼死网破，真闹僵了，最后受影响的还是自己的日常生活。
本文仅代表作者观点，不作为正式法律意见，具体案件请咨询专业律师。