上周接待一个小姑娘，刚毕业来杭州找工作。预算有限，不想找中介掏服务费，就在同城网上接了别人的转租。签合同给了三个月房租加押金，搬进去才住12天。原房东拿着房产证找上门，说原租客根本没跟他说过转租的事，现在要收房，让小姑娘立马搬走。小姑娘蹲在律所门口哭，说攒了大半年的实习工资全砸进去了，去哪说理去。这就是没搞懂租赁合同转租限制吃的亏。
到底什么是租赁合同转租限制？
说白了，就是你从房东手里租了房子，你不是产权人，你要是想把整套或者部分再转给别人住，法律上不是你想转就能转的。房东对这套房子有话语权，这就是转租限制的核心。
法律上的规矩其实很好懂：你租了房东的房，往外转租必须经过房东明确同意。没经过同意的，房东可以直接废掉原来的租房合同，把房子收回去，新住进去的人也得搬。
不过话说回来，也不是只要没提前说就一定无效。有个边界大家要记牢：如果房东已经知道你把房子转租出去了，超过六个月都没提反对意见，那法律就默认房东同意了，事后不能再拿这个说事赶人。
要是原来的租赁合同里，白纸黑字写清楚了「不得转租」，那这条限制就是锁死的，别抱侥幸。
最常见的两个误区，很多人都踩过
第一个误区：房东收了次承租人的房租，就等于同意转租了。
很多原租客转租之后，让新租客直接把房租转给房东，说你看房东都收钱了，肯定没问题。真不一定。我去年处理过一个案子，房东收了快一年的房租，一直以为是原租客让朋友帮忙转的账，根本不知道房子已经转租给别人了。这种情况，哪怕收了钱，法院也不会认定房东同意转租，房东照样可以收房。
第二个误区：合同写了不能转租，我转了大不了赔点违约金，合同照样有效。
哪有这么好的事。合同明确写了不得转租，只要房东咬死了不同意，房东不仅可以找原租客要违约金，还能直接解除和原租客的租赁合同。原合同都没了，你和原租客签的转租合同自然也就没法履行，你只能搬走，再找原租客要钱，折腾不说，耽误时间找工作找住处，太闹心。
碰到转租相关问题，三个实用应对步骤
如果你是接转租的一方，第一步，签合同前一定要找房东核实同意转租的书面凭证。别嫌麻烦，别光听原租客口头打包票。要么给房东打个视频电话，当面说清楚转租的事，要么让房东在转租合同上签字，哪怕微信聊天里房东发一句「我同意把房子转租给XX」，你把聊天记录存好，这都算有效证据，不花一分钱，就是多花十分钟。
如果已经搬进去了，房东才找上门说不同意转租，第二步，先稳住，别吵架，赶紧固定所有证据。把你和原租客的聊天记录、转账记录、转租合同都整理好，别删别丢。然后先和房东协商，问问能不能直接和房东签新的租赁合同，大部分房东其实也不想空着房子折腾，只要租金到位，很多都愿意协商。
如果协商不成，必须搬走，第三步，尽快找原租客追责，先走低成本调解渠道。先找房屋所在地的社区居委会或者人民调解委员会申请调解，不用交费用，处理速度也比打官司快。要是调解不成，再拿着证据去法院起诉，金额不大的话走简易程序，诉讼费也就几十块钱。
说实话，租房这事，多留个心眼总没错，别为了省一点中介费，把自己全部积蓄搭进去。
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